Junta de Extremadura

Con carácter general, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que a los inmuebles se refiere, es el valor de referencia. De esta forma, se sustituye el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible.

Actualmente, en el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

Es decir, no se dispone de valor de referencia para los bienes inmuebles rústicos que tienen construcciones o edificaciones, de modo que en estos casos la regla alternativa para la determinación de la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria en el artículo 57.1 establece los distintos medios o métodos a disposición de la Administración tributaria para llevar a cabo la determinación del valor de bienes y derechos. De entre los medios señalados, el artículo 57.1.c) de la citada ley, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante precios medios en el mercado.

El desarrollo del medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, permite dotar de un marco de seguridad jurídica al contribuyente en las transacciones de bienes inmuebles a efectos del ITPAJD y del ISD y, al mismo tiempo, seguir reduciendo la conflictividad que se genera en el ámbito administrativo y contencioso como consecuencia de la comprobación de valores.

Mediante la presente orden se pretenden alcanzar los siguientes objetivos:

En primer lugar, permitir al contribuyente conocer anticipadamente el valor que la Administración Tributaria va a atribuir al bien objeto de la adquisición o transmisión que se propone llevar a cabo, facilitando a las personas interesadas y a los operadores jurídicos que intervengan o tengan relación con el hecho imponible conocer su valor, haciendo efectivo el ejercicio del derecho reconocido en los artículos 34.1.n) de la Ley General Tributaria y 95 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril. De este modo, la presente Orden supone una manifestación más del principio de transparencia.

En segundo lugar, desarrollar el medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril.

Esta orden tiene en cuenta lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, cuyo artículo 158.2 establece que cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes .

De acuerdo con la habilitación contenida en el Decreto 66/2009, de 27 de marzo, por el que se regula la comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, mediante la estimación por referencia y precios medios en el mercado, la presente orden aprueba los precios medios en el mercado y se hacen públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones, determina el periodo de tiempo de validez, establece las reglas para su aplicación y, asimismo, publica la metodología seguida para su obtención, dando cumplimiento al mandato contenido en las normas antes citadas.

Cabe señalar que en esta orden se da cumplimiento a los principios de buena regulación a los que se refiere el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, la norma es respetuosa con los principios de necesidad, eficacia y proporcionalidad en tanto que con ella se consigue el fin perseguido, la aprobación exigida por norma reglamentaria, no tratándose de una norma restrictiva de derechos o que imponga obligaciones a las personas interesadas.

Asimismo, la iniciativa es coherente con el resto del ordenamiento jurídico tanto nacional como de la Unión Europea, sus objetivos se encuentran claramente definidos y no impone nuevas cargas administrativas, cumpliendo así los principios de seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

De esta manera, la presente orden establece los precios medios en el mercado para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura para aquellos hechos imponibles que se devenguen en el año 2025.

En su virtud, en uso de las atribuciones que me han sido conferidas,

La presente orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2025, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.

Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención, que figura en el anexo I de la presente orden.

Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en euros por metro cuadrado construido, para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica, radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2025. Dichos precios medios figuran en el anexo II de la presente orden.

1. La estimación del valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica se obtendrá multiplicando los precios medios a que hace referencia el artículo anterior por la superficie construida del bien inmueble, y por el coeficiente en función de la calidad real de la edificación, cuyas tipologías de la edificación sean las siguientes:

2. Tratándose de balsas de regulación, realizadas en tierra e impermeabilizadas con lámina, para una profundidad media de un metro, se estimará un valor de 6 euros por metro cuadrado en relación con lo dispuesto en la anexo I del Decreto 179/2017, de 31 de octubre, por el que se establecen las bases reguladoras de las ayudas a la implantación de sistemas de riego que promuevan el uso eficiente del agua y la energía en las explotaciones agrarias de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

3. En el caso de invernaderos, sean de tipo raspa-amagado o multitúnel, se estará a lo dispuesto por el Observatorio de Precios y Mercados de la Agencia de Gestión Agraria y Pesquera de la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se estimará un valor de 15,71 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo raspa-amagado y de 25,48 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo multitúnel. Los invernaderos tipo raspa-amagado se caracterizan por estar formados por módulos a dos aguas adosados, con cerramiento de la cubierta formado por láminas flexibles de plástico situadas entre dos mallas de alambre, extendiéndose el alambre a los cerramiento laterales de la estructura. El ángulo de la cubierta suele oscilar entre 6º y 20º. La cubierta se compone de dos partes; la raspa, que es la intersección de las dos vertientes de la cubierta de un módulo en la parte más alta; y el amagado, que es la intersección de la parte inferior de las vertientes de cubierta entre módulos adyacentes. Y los invernaderos tipo multitúnel se caracterizan por la forma semicilíndrica de la cubierta y por su estructura totalmente metálica. La unión entre las diferentes piezas se realiza mediante bridas o abrazaderas y se fijan con tornillos. En estos invernaderos el plástico se sujeta a la estructura mediante unos perfiles denominados omegas, eliminándose los entramados de alambre típicos del resto de estructuras.

4. Para aquellas edificaciones terminadas situadas en suelo de naturaleza rústica que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con las reglas anteriores se corregirá en función del número de años de antigüedad y del estado de conservación de la edificación mediante coeficientes correctores, y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de la edificación a la fecha de devengo del Impuesto. Dichos coeficientes figuran en el anexo III de la presente orden.

5. Cuando el valor declarado por el contribuyente sea igual o superior al valor estimado conforme a los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, prevalecerá aquél y no se procederá a la comprobación de valores, de acuerdo con lo establecido en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y 90.3 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril.

6. Tratándose de bienes inmuebles a los que no sea de aplicación lo dispuesto en los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en el artículo anterior, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales con las reales del bien de que se trate.

A los efectos establecidos en los artículos 34.1.n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y 95 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, los interesados en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a las edificaciones en suelo de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior para las edificaciones especificadas en sus apartados 1, 2 y 3.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 del artículo anterior.

Se autoriza a la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Los precios medios en el mercado aprobados en la presente orden se aplicarán a los hechos imponibles que se devenguen con posterioridad a 31 de diciembre de 2025, en tanto en cuanto no se lleve a cabo su actualización.

1. Los precios medios establecidos en la presente orden podrán ser aplicados para determinar el valor de las edificaciones en suelo de naturaleza rústica hasta tanto no se desarrollen las previsiones contenidas en la disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para la determinación del valor de referencia de mercado.

2. En el caso de que no figure valor de referencia de mercado publicado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro en la fecha del devengo, el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica podrá ser determinado mediante la aplicación de los precios medios establecidos en la presente Orden.

La presente Orden entrará en vigor el día 1 de enero de 2025.

Mérida, 19 de diciembre de 2024.

1. Determinación del cálculo del precio medio en el mercado de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica.

El precio medio en el mercado para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica (PMMER), se obtiene multiplicando el coste medio regional del Presupuesto de Referencia de Ejecución Material del Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura, actualizado con el índice anual de costes del sector de la construcción, publicado por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, para el año 2023, por los coeficientes correctores en función del nivel medio de calidad de la edificación (Q) y en función del uso y la tipología de la edificación (UT), y a su vez, por uno más la suma de los coeficientes por gastos generales, por beneficio industrial, por honorarios técnicos y por licencia de obras de la edificación:

Siendo:

PMMER: precio medio en el mercado de la edificación situada en suelo de naturaleza rústica.

CpAct: coste medio regional actualizado con el índice anual de costes del sector de la construcción para el año 2023 (532,28 €/m2).

Q: coeficiente corrector en función del nivel medio de calidad de la edificación.

UT: coeficiente corrector en función del uso y la tipología de la edificación.

GGe: coeficiente por gastos generales de la edificación.

BIe: coeficiente por beneficio industrial de la edificación.

HTe: coeficiente por honorarios técnicos de la edificación.

LOe: coeficiente por licencia de obras de la edificación.

Estos coeficientes son los siguientes:

Coeficiente por licencia de obras de la edificación = 0,03.

2. Determinación de la tipología de la edificación del inmueble.

3. Determinación de la superficie construida.

La superficie construida es la suma de las superficies de cada planta del edificio, medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores cuya altura libre sea superior a 1,50 metros, y los ejes de las medianeras, en su caso. Las superficies cubiertas no cerradas, balcones, terrazas y pérgolas, se computarán por el 50 por 100 de su superficie. Se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la edificación.

Los precios en euros por metro cuadrado construido contenidos en el anexo III de la presente orden se refieren a superficies construidas, tomando como tal la consignada expresamente en la escritura pública que contenga el hecho imponible.

Si existieran discrepancias entre las superficies consignadas en ambos documentos, prevalecerá la superficie construida recogida en el catastro inmobiliario a la establecida en la escritura pública otorgada en primer lugar.

En los supuestos de venir consignada en la escritura pública únicamente la superficie útil, la superficie construida se obtendrá multiplicando la superficie útil por los siguientes coeficientes en función de la tipología de la edificación:

4. Determinación del coeficiente por calidad real de la edificación.

Se considera que las tipologías de la edificación tienen calidad buena cuando, de las siguientes condiciones se cumplen dos o más, calidad media cuando se cumplen una o ninguna y su calidad se asemeja a la calidad de las viviendas de protección oficial, calidad baja cuando no se cumplen ninguna y están construidas con materiales de baja calidad:

5. Determinación del coeficiente por antigüedad de la edificación.

Para las edificaciones terminadas que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con la regla del apartado 2 se corregirá en función del número de años de antigüedad de la edificación mediante un coeficiente corrector, y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de coste de la edificación a la fecha de devengo del Impuesto. Dicho coeficiente se obtiene mediante la utilización de la siguiente fórmula matemática:

AE = [1 ((1,5 x d) / (u x 100))]t donde d = 1 ((t – 35) / 350)

Siendo:

AE = coeficiente por antigüedad de la edificación.

u = uso predominante del edificio.

t = años completos transcurridos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación de la edificación hasta la fecha de devengo del Impuesto.

El coeficiente por uso predominante del edificio u adoptará los siguientes valores en función de los usos predominantes de los edificios:

Usos predominantes residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.

Usos predominantes comercial, deportivo, ocio y hostelería, sanidad y beneficencia, cultural y religioso: 0,90.

Usos predominantes industrial y resto de usos: 0,80.

El periodo de antigüedad se expresará en años completos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación de la edificación hasta la fecha de devengo del Impuesto. Cuando la edificación haya sido objeto de rehabilitación integral se considerará como año de construcción el año de finalización de las obras.

A los efectos de esta orden tienen la consideración de obras de rehabilitación de edificaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, modificado por el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, las que reúnan los siguientes requisitos:

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación se hubieran realizado obras de reforma o de rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

El coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral.

Los tipos de reforma que se consideran son los siguientes:

Rehabilitación integral: cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75 por 100 de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas, permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción en este caso será el que corresponde a la fecha de rehabilitación. Coeficiente de aplicación 1,00.

Reforma total: cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50 por 100 e inferior al 75 por 100 de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Coeficiente de aplicación 0,75.

Reforma media: cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25 por 100 e inferior al 50 por 100 de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Coeficiente de aplicación 0,50.

Reforma mínima: cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25 por 100 de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Coeficiente de aplicación 0,25.

6. Determinación del coeficiente por estado de conservación de la edificación.

Para aquellas edificaciones terminadas que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con la regla del apartado 2 se corregirá además en función del estado de conservación de la edificación, y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de coste de la edificación para el devengo del Impuesto. Los estados de conservación de la edificación son los siguientes:

Normal: construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes. Coeficiente de aplicación 1,00.

Regular: construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Coeficiente de aplicación 0,85.

Deficiente: construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Coeficiente de aplicación 0,50.

7. Fijación del precio medio de mercado.

Para hallar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica en euros por metro cuadrado construido, hay que situarse en la columna donde figura la tipología de la edificación correspondiente. En el punto de intersección se obtendrá el valor en euros por metro cuadrado construido.

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